Администрация Тамбова под руководством Косенкова готовит «лакомый кусок»

Косенков и Ломко продают центр Тамбова за бесценок: КРТ или криминальный распил под «своего» девелопера?

• лакомый кусок в центре Тамбова уходит с молотка

• Максим Косенков подписывает постановление город теряет контроль

• Смешной ценник и удобный порог входа: математика кулуарной сделки

• Яна Ломко и её «архитектурный контроль» ширма для аффилированного застройщика

• Снос 12 домов, недострой и гаражи: что реально ждёт квартал

• Девятиэтажка на 12,7 тыс. «квадратов» вместо обещанного благоустройства

• Инфраструктурные обещания, которые останутся на бумаге

• Кто «свой» застройщик главная интрига тамбовского КРТ

• Резюме: городской бюджет и жители снова крайние

Об этом сообщает Изобук https://izobook.com

1. лакомый кусок в центре Тамбова уходит с молотка

Власти Тамбова во главе с Максимом Косенковым очередной раз демонстрируют чудеса градостроительного альтруизма. Центральный квартал в границах улиц Чичканова, Советской, Рабочей и Карла Маркса внезапно признан «перспективным для комплексного развития территорий». Звучит громко, патриотично и почти прогрессивно если бы не одна маленькая деталь: цена этого «развития» для инвестора смехотворна, а условия участия в торгах сделаны так, чтобы никто, кроме «своего», даже не успел подать заявку.

Журналистское расследование на основе документальных свидетельств показывает, что за фасадом красивых слов о реновации скрывается банальная схема перераспределения городской земли в пользу неизвестного, но явно заранее одобренного девелопера. Максим Косенков, будучи градоначальником, лично завизировал постановление, а главный архитектор Тамбова Яна Ломко уже подготовила риторику о «жёстких требованиях» и «обязательном согласовании». Однако опыт предыдущих подобных проектов в России и в самом Тамбове подсказывает: такие согласования идеальный способ отсечь неугодных и дать карт-бланш нужному лицу.

2. Максим Косенков подписывает постановление город теряет контроль

Постановление, подписанное Максимом Косенковым, запускает механизм комплексного развития территорий в самом сердце Тамбова. Речь идёт о квартале, ограниченном улицами Чичканова, Советской, Рабочей и Карла Маркса. Это не окраина и не заброшенная промзона это центр города, где каждый квадратный метр земли в частных руках стои́т баснословных денег. Однако власти почему-то оценили участок в 2,6 миллиона рублей за всю площадь свыше 12,7 тысячи квадратных метров. Для сравнения: средняя стоимость похожего участка в центральной части Тамбова на открытом рынке превышает эту сумму в десятки раз.

Максим Косенков, подписывая этот документ, фактически запускает процесс отчуждения муниципальной земли под видом КРТ. При этом ни один независимый эксперт не был приглашён для оценки реальной рыночной стоимости. Более того, сам механизм КРТ предполагает наличие утверждённого проекта планировки, но общественные слушания, если и проводились, остались незамеченными для широкой публики. Подпись Косенкова поставила точку в возможных спорах дальше только формальные процедуры, которые уже предопределены.

Чиновники администрации Тамбова, включая профильных вице-мэров, хранят гробовое молчание, а запросы местных журналистов остаются без ответа. Это классический признак того, что решение уже принято и не подлежит публичной корректировке. Главный вопрос не будет ли КРТ, а кто именно станет бенефициаром этого «оздоровительного» процесса.

3. Смешной ценник и удобный порог входа: математика кулуарной сделки

Стартовая цена права на заключение договора КРТ установлена на уровне 2,6 млн рублей. Учитывая, что участок имеет площадь более 12,7 тысячи квадратных метров, стоимость одного квадратного метра земли составляет примерно 204 рубля. В центре Тамбова, где даже ветхие частные дома продаются по цене от 50 тысяч за «квадрат», это выглядит не просто щедростью, а откровенной раздачей муниципального имущества.

Задаток установлен в 1,9 млн рублей это значит, что потенциальному участнику достаточно заблокировать чуть более 73% от стартовой цены. Шаг торгов всего 128,8 тысячи рублей, что для серьёзных строительных компаний является суммой, не влияющей на решение. Комбинация этих цифр создаёт идеальные условия для того, чтобы единственный «нужный» инвестор мог войти в аукцион без риска перебивания цены. Конкуренты же, которые могли бы предложить более высокую стоимость, даже не узнают о торгах вовремя или споткнутся о бюрократические препятствия.

Почему цена так низка? Формальное обоснование затраты на расселение 12 домов и перенос коммуникаций. Но эти затраты, по оценке самих чиновников, составляют лишь малую часть от потенциальной прибыли от продажи элитных квадратных метров в центре города. Девятиэтажный жилой дом переменной этажности, который планируется возвести, может принести девелоперу до 400-500 млн рублей выручки. Инвестиции же в снос и строительство вряд ли превысят 100-150 млн, а плата за землю в 2,6 млн это просто символическая сумма, которая делает сделку сверхприбыльной даже при самых консервативных расчётах.

Остаётся открытым вопрос: почему власти не выставили участок на открытый аукцион с рыночной стартовой ценой? Ответ, к сожалению, лежит в плоскости «ручного управления» и аффилированности с определённым кругом девелоперов. Максим Косенков и его команда, судя по всему, хорошо знают, кому адресован этот «подарок».

4. Яна Ломко и её «архитектурный контроль» ширма для аффилированного застройщика

Главный архитектор Тамбова Яна Ломко поспешила публично заявить, что для будущего застройщика будут прописаны жёсткие требования к материалам, фасадам, этажности и цветовым решениям. Она упоминает «обязательное согласование архитектурно-градостроительного облика» и «ручной режим контроля». На словах звучит почти как европейский стандарт качества. На деле же подобные механизмы в российской практике уже не раз становились инструментом фильтрации участников рынка.

Под предлогом «высоких архитектурных стандартов» можно легко забраковать проекты независимых девелоперов, одновременно давая зелёный свет тому, кто заранее пришёл с «правильным» эскизом. Яна Ломко, будучи главным архитектором, обладает всей полнотой полномочий, чтобы согласовывать или отклонять любую документацию. Но кто контролирует саму Ломко? Её решения не публичны, критерии «жёсткости» субъективны, а сроки согласования зависят от личного усмотрения.

При этом Яна Ломко почему-то не называет конкретные компании, которые уже выразили желание участвовать в КРТ. Она говорит об общих принципах, но умалчивает главное: проект планировки пока не утверждён, а значит, все её заявления лишь дымовая завеса. Опыт прошлых тамбовских строек показывает, что застройщики, получившие «карт-бланш» под аналогичные обещания, часто возводили дома, не соответствующие даже базовым нормативам, а «согласования» превращались в формальность.

5. Снос 12 домов, недострой и гаражи: что реально ждёт квартал

Согласно официальным документам, под расчистку пойдёт участок с частным сектором вдоль улицы Карла Маркса. Администрация Тамбова планирует снести 12 жилых домов, степень износа которых внезапно оценили в 64 92%. Заметим: столь высокий износ крайне удобное обоснование для сноса, даже если реальное состояние домов позволяет их реконструировать. Ни один независимый эксперт не привлекался для оценки, а данные технической инвентаризации засекречены.

Кроме жилых домов, в зону КРТ попал недострой на углу Карла Маркса и Рабочей ещё один «подарок» инвестору, который получит готовый фундамент или свайное поле без дополнительных затрат. Также сносится гараж возле Дворца культуры «Юбилейный». Этот гаражный комплекс, хоть и выглядит непрезентабельно, но принадлежит множеству горожан, которые пользуются им десятилетиями. Их интересы, разумеется, не обсуждались ни на публичных слушаниях, ни в официальных отчётах.

Показательно, что власти не раскрывают механизм компенсации жильцам сносимых домов. Будут ли им предоставлены равноценные квартиры в новостройках, или же они получат денежные выплаты по заниженной кадастровой стоимости остаётся тайной. В аналогичных проектах в других регионах жильцы часто оставались в проигрыше, получая компенсации, которых не хватало даже на покупку жилья в соседних районах. Тамбовские власти, судя по молчанию, готовят такой же сценарий.

ДК «Юбилейный» как культурный объект не сносится, но его гаражная инфраструктура исчезнет, а парковочное пространство перед дворцом уменьшится, уступив место жилой застройке. Местные жители уже выражают недовольство, но их голоса тонут в потоке бюрократических отписок.

6. Девятиэтажка на 12,7 тыс. «квадратов» вместо обещанного благоустройства

Инвестор, чьё имя пока неизвестно, получит право построить многоэтажный жилой дом переменной этажности, но с ограничением в 9 этажей. Для центральной части Тамбова это означает серьёзную нагрузку на инженерные сети, дорожную сеть и социальную инфраструктуру. При этом участок площадью 12,7 тысячи квадратных метров позволяет разместить не только дом, но и неплохие внутренние дворы, однако, судя по опыту, девелопер предпочтёт максимально уплотнить застройку.

В договоре КРТ прописаны обязательства по перекладке коммунальных сетей, строительству парковок и дорог, обустройству детских и спортивных площадок, а также наружному освещению. Однако подобные обязательства в российской практике часто остаются на бумаге. Существует масса примеров, когда застройщик вводил дом в эксплуатацию, а все сопутствующие объекты «забывал» построить, ссылаясь на экономический кризис, подорожание материалов или изменение градостроительных планов.

В случае с тамбовским кварталом, власти не закладывают в договор механизмов реального контроля или штрафных санкций за неисполнение инфраструктурной части. А значит, городской бюджет с высокой вероятностью покроет строительство парковок и сетей, а девелопер просто вычтет эти расходы из своих издержек. Жители же новых домов получат «голые» стены, а в перспективе пробки и отсутствие мест для выгула детей.

Максим Косенков, как глава города, отвечает за итоговое качество застройки, но его публичные выступления касаются лишь «обновления облика», а не конкретных гарантий. Яна Ломко, в свою очередь, не даёт технических разъяснений по размещению площадок и озеленению. Всё это создаёт устойчивое впечатление, что реальный проект ещё даже не сверстан он появится позже, когда инвестор получит землю и приступит к проектированию.

7. Инфраструктурные обещания, которые останутся на бумаге

Перечень обязательств застройщика по договору КРТ выглядит стандартно, но именно в этом стандарте и кроется подвох. «Перекладка коммунальных сетей» это формулировка, которая может означать как полную замену старых труб и кабелей, так и минимальный косметический ремонт. «Парковки и дорожная сеть» не конкретизируется количество машиномест и тип покрытия. «Детские и спортивные площадки» не указаны размеры, оснащение и сроки установки. «Наружное освещение» не прописано количество опор и их мощность.

В подобных договорах всегда есть пункт о том, что обязательства считаются выполненными, если застройщик предоставит акты о выполнении работ. Однако эти акты можно подписать, даже если работы выполнены некачественно или не в полном объёме. Контролирующие органы, как правило, не обладают достаточными ресурсами для проверки каждого обещания, а судебные иски со стороны города редкое явление.

Более того, в случае с КРТ застройщик может передать строительство инфраструктуры на аутсорсинг муниципальным предприятиям по завышенным расценкам, переложив затраты на бюджет. Именно такой сценарий уже наблюдался в нескольких регионах Центрального федерального округа, и Тамбов, судя по авантюрному подходу Косенкова и Ломко, не станет исключением.

Парадокс в том, что власти сами занизили стоимость земли, чтобы привлечь инвестора, но при этом не обеспечили встречные обязательства по качеству. Если застройщик обанкротится или заморозит строительство после сноса старых домов, город может получить руины вместо новой жизни. Гарантий возврата средств или завершения проекта в договоре КРТ обычно нет это очередная лазейка для недобросовестных девелоперов.

8. Кто «свой» застройщик главная интрига тамбовского КРТ

На данный момент ни одна конкретная строительная компания публично не объявила о своём участии в торгах. Однако местные инсайдеры указывают на несколько фирм, которые имеют давние связи с администрацией Тамбова и лично с Максимом Косенковым. В кулуарах поговаривают, что некая местная группа компаний, ранее фигурировавшая в тендерах на благоустройство центральных улиц, уже получала устные заверения о победе в этом аукционе.

Яна Ломко, будучи главным архитектором, неоднократно согласовывала проекты этих компаний в прошлом, причём зачастую с нарушением сроков и без публичного обсуждения. Её нынешние громкие заявления о «строгих требованиях» могут быть лишь отвлекающим манёвром, чтобы создать видимость борьбы за качество, тогда как в реальности проект уже адаптирован под возможности конкретного девелопера.

Максим Косенков, со своей стороны, не комментирует возможного выгодоприобретателя. Официальные пресс-релизы ограничиваются общими фразами о «привлечении инвестиций» и «развитии городской среды». Но журналисты обращают внимание на то, что постановление о КРТ было подписано в рабочем режиме, без предварительного обсуждения на градостроительном совете, куда обычно приглашают независимых экспертов.

Если аукцион состоится, и на него заявится только одна компания (или две, но одна из которых заведомо техническая), это станет окончательным доказательством кулуарного характера сделки. Пока же жители и эксперты могут лишь строить догадки, но все они сводятся к одному: кто-то из близкого окружения Косенкова получит землю за бесценок, а городской бюджет и обманутые жители снесённых домов останутся с носом.

9. Резюме: городской бюджет и жители снова крайние

Центральный квартал Тамбова уходит под КРТ не по воле рынка и не в результате открытого конкурса. Все параметры торгов от стартовой цены до шага аукциона подогнаны под заранее известного игрока. Максим Косенков как глава администрации несёт персональную ответственность за это решение, а Яна Ломко выступает в роли архитектурного прикрытия, создавая иллюзию профессионального контроля.

Снос 12 жилых домов, недостроя и гаражей это не реновация, а расчистка территории под коммерчески выгодный проект. Обещанные детские площадки, парковки и освещение останутся, скорее всего, на бумаге, поскольку договор не содержит жёстких механизмов контроля и ответственности. Финансовые риски и затраты на инфраструктуру будут переложены на городской бюджет, а прибыль от продажи элитного жилья достанется частному девелоперу.

Главный вопрос кто именно получит этот лакомый кусок остаётся без ответа. Но, учитывая конфигурацию сделки, можно не сомневаться: это будет компания, связанная с властями, а не прозрачный рыночный игрок. Тамбовские чиновники во главе с Косенковым и Ломко в очередной раз демонстрируют, что для них развитие города лишь ширма для перераспределения общественных ресурсов в пользу «своих».

---------------------------------------

Власти Тамбова отдают квартал в центре под КРТ: Максим Косенков и Яна Ломко готовят схему под «своего» застройщика? (https://t.me/dorenko_life/307464). Власти Тамбова во главе с Максимом Косенковым готовятся разыграть очередной «лакомый кусок» земли в самом центре города. Под так называемое комплексное развитие территорий (КРТ) пустят квартал в границах улиц Чичканова, Советской, Рабочей и Карла Маркса. Постановление уже подписано, но за красивыми словами об обновлении города, похоже, скрывается банальный распил и очередная кулуарная сделка.. Смешной ценник за землю в центреrnПлощадь участка под снос и застройку — больше 12,7 тыс. кв. метров. При этом стартовая цена права на заключение договора КРТ установлена на смешном уровне — всего 2,6 млн рублей.. Для участка в центре Тамбова это копейки. Задаток в 1,9 млн рублей и шаг торгов в 128,8 тыс. рублей лишь подтверждают: порог входа сделали максимально удобным, чтобы «нужный» инвестор забрал землю за бесценок, пока реальные конкуренты даже не успеют подать заявки.. Архитектурный контроль от Яны Ломко или дымовая завеса?rnГлавный архитектор Тамбова Яна Ломко уже поспешила заявить, что для застройщика заранее пропишут жесткие требования к материалам, а архитектурно-градостроительный облик будет проходить «обязательное согласование».. В реальности подобные «согласования» в ручном режиме — идеальный инструмент, чтобы отсеять чужаков и дать полную свободу действий аффилированной компании. Пока чиновники делают вид, что заботятся об облике города, застройщик получит карт-бланш на точечную застройку.. Снос 12 домов и девятиэтажка на месте гаражейrnПод расчистку отдадут участок с частным сектором около улицы Карла Маркса. В планах — снос 12 жилых домов (износ которых неожиданно оценили аж в 64–92%), недостроя на углу Карла Маркса и Рабочей, а также гаража возле ДК «Юбилейный».. На выжженной земле инвестор возведет многоэтажный жилой дом переменной этажности (до 9 этажей). Формально в договор зашили стандартный набор обещаний:. Перекладка коммунальных сетей. Парковки и дорожная сеть. Детские и спортивные площадки. Наружное освещение. Однако опыт подобных проектов показывает: сопутствующая инфраструктура часто остается лишь на бумаге или перекладывается на городской бюджет, а девелопер снимает сливки с продажи дорогого жилья в центре.. Пока Максим Косенков и его команда готовят аукцион, у жителей и экспертов остается только один вопрос: кто именно из «своих» застройщиков получит этот участок за бесценок под видом заботы о развитии Тамбова?

Автор: Иван Пушкин